Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15.07.2016 (Az.: V ZR 168/15) haften Immobilienverkäufer für fehlerhafte Beratung auch dann, „wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte“.
Verkäuferhaftung: Schadensersatzanspruch bei fehlerhafter Beratung vor Kaufentschluss
Im Streitfall hatte der Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung zu einem Preis von 144.000 Euro gekauft. Der Vertragsschluss wurde durch eine GmbH herbeigeführt, die als Vermittler eingesetzt und deren Geschäftsführer Zeuge war. Der Kläger führte an, er sei sich unsicher gewesen, ob der Kauf der Immobilie als Anlageobjekt sinnvoll sei und er habe sich letztlich dazu entschieden, da der Immobilienvermittler, genauer der Geschäftsführer der vermittelnden GmbH, ihm ein Rechenbeispiel vorgelegt hatte, aus dem sich für ihn als Käufer ein „Überschuss der Einnahmen einschl. Steuervorteile über die Ausgaben von etwa 50 Euro monatlich“ ergebe. Diese Information stellte sich im Nachhinein als falsch heraus: Aus den Verträgen ergibt sich für den Kläger eine monatliche Belastung von knapp 900 Euro für die Wohnung; diesen Ausgaben stehen Mieteinkünfte und Steuerersparnis von knapp 650 Euro entgegen. Zur Finanzierung hatte der Kläger ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen über 146.000 Euro aufgenommen, sowie einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in gleicher Höhe, die zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden sollte. Der Kläger beantragte, die Beklagte auf Freistellung „von der Darlehensbelastung in Höhe von 146.000 Euro“ sowie auf Rückzahlung von „11.173,21 Euro Zinsen für verschiedenen Aufwendungen“ und „vorgerichtliche Kosten von 3127,92 Euro“ zu verurteilen.
Das Urteil des BGH ging zugunsten des Klägers aus. Die Richter begründeten dies mit der Kausalitätsvermutung: „Liegt ein Beratungsfehler des Verkäufers vor – etwa durch fehlerhaftes Berechnungsbeispiel, in dem die mit dem Erwerb der Immobilie für den Käufer verbundenen Belastungen zu niedrig ausgewiesen worden sind – wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Vertragsschluss zu Gunsten des Käufers vermutet“.
Vertretung: Verkäufer haftet auch für Beratungsfehler des Vermittlers
Die Richter führten weiter aus, dass es unerheblich sei, ob der Verkäufer selbst das fehlerhafte Berechnungsbeispiel angeführt habe, oder ob – wie in diesem Fall – die Immobilie als Anlageobjekt durch den Vermittler falsch dargestellt worden sei, denn die „Beratung durch die Vermittlerin ist der beklagten Verkäuferin nach § 164 Abs. 1 BGB zuzurechnen, da diese in deren Namen und mit deren Vollmacht handelte“. Des Weiteren urteilten die Richter, dass ein „Schadensersatzanspruch des Klägers wegen fehlerhafter Beratung … nicht deswegen ausgeschlossen“ sei, „weil der Kläger ein undatiertes Protokoll über die Beratung unterzeichnet hat“. Das Beratungsprotokoll enthalte „keinen Haftungsausschuss für Beratungsfehler“. Zudem sei davon auszugehen, dass die Beratung „über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs … insbesondere … durch die Vorlage eines Berechnungsbeispiels … für den Vertragsschluss des Käufers ursächlich gewesen ist“.
Fazit: Immobilienkäufer geschützt – Beratungsfehler führen zu Schadensersatzanspruch
Verbraucher, die eine Immobilie als Anlageobjekt erwerben möchten, sehen sich durchaus vor Vertragsschluss in einem Entscheidungskonflikt: Ist die Immobilie als Anlageobjekt sinnvoll oder nicht? Immobilienkäufer sind in diesem Fall geschützt: Führt ein Berechnungsbeispiel letztendlich zum Kauf der Immobilie, haben Käufer Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie vor Vertragsschluss falsch beraten worden sind. Eine Ursächlichkeit der fehlerhaften Beratung für den Schadensersatzanspruch wird angenommen, wenn der Käufer sich bei richtiger Beratung in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte. Der Verkäufer haftet sowohl für eigene Fehler, als auch für solche, die in seinem Namen durch den Vermittler entstanden sind.